משרד השיכון הפדרלי של ארה"ב
HUD - משרד השיכון האמריקאי הפדרלי כשמו, פועל בכל 50 המדינות של ארה"ב ואחראי לכל נושא השיכון והפיתוח. בתוך תקציב המשרד נמצא סעיף 8 – Section 8, המרכז תחתיו את כל תוכניות הרווחה הקשורות לדיור לזכאים לכך.
אריק סקוט טרנר (נולד ב-26 בפברואר 1972) הוא איש עסקים, פוליטיקאי ושחקן פוטבול מקצועני אמריקאי, המשמש כשר הדיור והפיתוח העירוני ה-19 של ארצות הברית מאז 2025.
בתוך מגוון התוכניות, שהמוכרת ביניהן היא תוכנית הקופונים בה זכאים מקבלים עזרה כספית בשכר דירה, נמצאת גם תוכנית HAP – Housing Assistant Payments שעיקרה הוא מתן יחידת דיור לזכאי ולא כסף.
תוכנית HAP הוקמה בשנות ה- 40 של המאה הקודמת תחת סעיף 8 (Section 8) המרכז את כל תוכניות הרווחה של ה- HUD. זוהי תוכנית סגורה (לא ניתן להוסיף אליה יחידות דיור חדשות) המכילה כ- 1.4 מיליון יחידות דיור בכ- 24,000 מתחמי מולטיפמילי בכל רחבי ארה"ב. הסכמי ה- HAP נחתמים בין בעלי הנכסים למשרד השיכון לתקופות ארוכות של כ- 20 שנים המתחדשים כבר שנים רבות.
הזכאים להשתתף בתוכנית HAP מקבלים יחידת מגורים שכ- 90 אחוז משכר הדירה החודשי שלה משולם ע"י ה- HUD והיתרה על ידי השוכר הזכאי. החברה זכאית לקבלת שכר דירה גם על דירות העומדות ריקות עד לתפוסה של כ- 96%.
ישנם 5 סוגים שונים של HAP Contract שההבדל המרכזי ביניהם הוא מנגנון התאמת גובה שכר הדירה ותיאומי מס
Option 1 - Mark-Up-to-Market: עדכון למצב שוק
מטרה: אפשרות זו נועדה להביא את שכר הדירה בחוזה לרמות שוק עדכניות.
זכאות: זמין לבעלים ששכר הדירה בחוזה שלהם נמוך משכר דירה בשוק דומה.
תהליך: הבעלים מגיש מחקר השוואת שכר דירה (RCS) כדי להוכיח ששכר הדירה שלהם נמוך מהשוק. HUD בוחן את ה- RCS ומאשר עליית שכר דירה, בדרך כלל מוגבלת ל-150% משכר דירה הוגן (FMR). בכל יום חמש שנים לחוזה המחודש, שכר הדירה מתעדכן לרמות שוק עדכניות על סמך RCS חדש.
תקופה: בדרך כלל בין 5 ל- 20 שנים.
Option 2 - Mark-Up-to-Budget: עדכון לתקציב
מטרה: אפשרות זו מאפשרת לבעלים להתאים את שכר הדירה על סמך תקציב התפעול שלהם.
זכאות: זמין לבעלים ששכר הדירה בחוזה שלהם נמוך או שווה לשכר דירה בשוק דומה.
תהליך: הבעלים מגיש תקציב ל- HUD לבחינה ואישור. שכר הדירה מתעדכן על סמך התקציב המאושר, אך לא יכול לעלות על שכר דירה בשוק כפי שנקבע על ידי RCS. בדומה לאופציה 1, שכר הדירה מתעדכן לרמות שוק עדכניות כל חמש שנים על סמך RCS חדש.
תקופה: בדרך כלל 20 שנים.
Option 3 - Referral to Recapitalization: הפניה למימון מחדש
מטרה: אפשרות זו מיועדת לפרויקטים הזקוקים לשיקום משמעותי או מימון מחדש.
זכאות: בדרך כלל, פרויקטים הפטורים ממבנה מחדש במסגרת חוק הרפורמה והסבירות של דיור רב-משפחתי (MAHRA).
לרוב מדובר בפרויקטים עם משכנתאות קונבנציונליות או מימון באמצעות זיכוי מס.
תהליך: הפרויקט מופנה לתוכנית הרה-קפיטליזציה של HUD, שכר הדירה מתעדכן על סמך גורם התאמת עלויות תפעול (OCAF) או תקציב שאושר על ידי HUD לפי הנמוך מביניהם, ומוגבל על ידי שכר דירה בשוק.
תקופה: בדרך כלל 20 שנים.
Option 4 - Renewal of Projects:
חידוש פרויקטים הפטורים או שאינם זכאים למבנה חוב מחדש
מטרה: אפשרות זו חלה על פרויקטים הפטורים ממבנה חוב מחדש או שאינם זכאים לכך במסגרת
MAHRA - Exempt from or Not Eligible for Debt Restructuring.
זכאות: פרויקטים הפטורים ממבנה חוב מחדש לפי סעיף 515(ח) של MAHRA או שאינם עומדים בהגדרה של "פרויקט דיור רב-משפחתי זכאי" לפי סעיף 512(2) של MAHRA.
תהליך: שכר הדירה מתעדכן בהתאם לחוזה ה- HAP הספציפי של הפרויקט, הסכם השימוש וכל תכנית פעולה.
תקופה: בדרך כלל 20 שנים.
Option 5 - Renewal of Portfolio Reengineering Demonstration or Preservation Projects:
התאמת המבנה לשימוש מודרני תוך שמירה על ערכו ההיסטורי
מטרה: אפשרות זו מיועדת לפרויקטים המעורבים ביוזמות התחדשות מבנית או שימור מבני.
זכאות: פרויקטים המשתתפים בתוכניות HUD ספציפיות שמטרתן שימור דיור בר השגה.
תהליך: הסכם השימוש של הפרויקט מכתיב את אפשרויות חידוש ה- HAP. שכר הדירה עשוי להתעדכן על סמך מצב הנכס לאחר השיפוץ. פרויקטים אלו עשויים להיות בעלי יכולת להעלות שכר דירה מעבר למגבלות שנקבעו על ידי תוכניות דיור בר השגה אחרות.
יתרונות תפעוליים
בדיקת דיירים פשוטה: בעוד שבעלי בתים עדיין צריכים לבצע בדיקות מסוימות, התוכנית מבצעת הסמכה מוקדמת לדיירים על סמך קריטריונים של הכנסה וזכאות. זה מפשט את תהליך הבדיקה ומפחית את הסיכון להתמודד עם דיירים שאינם יכולים להרשות לעצמם את שכר הדירה.
תשלומי שכר דירה עקביים: מכיוון שחלק גדול משכר הדירה מגיע ישירות מהממשלה, בעלי בתים יכולים להסתמך על תשלומים עקביים ובזמן. זה מפחית את הנטל האדמיניסטרטיבי של רדיפה אחר שכר דירה ומשפר את הצפיות של תזרים המזומנים.
פוטנציאל לשכירות ארוכת טווח: חוזי HAP יכולים להיות ארוכי טווח, ומספקים יציבות הן לבעל הבית והן לדייר. זה מפחית את העומס האדמיניסטרטיבי הכרוך במציאה ובדיקה מתמדת של דיירים חדשים.
יתרונות פיננסיים
זרם הכנסות מובטח: היתרון המרכזי של התוכנית הוא יציבות ואמינות ההכנסה משכר דירה. חלק משמעותי, לעתים קרובות רוב גדול משכר הדירה, משולם ישירות על ידי הממשלה. זה מפחית משמעותית את הסיכון לאי תשלום שכר דירה, דאגה מרכזית עבור בעלי בתים בשוק המסורתי. זרימת מזומנים צפויה זו מאפשרת תחזית ותקצוב פיננסיים מדויקים יותר.
סיכון מופחת לתפוסה ריקה: המחסור הכרוני בדיור בר השגה מתורגם לביקוש גבוה ליחידות דיור ציבורי. רשימות המתנה מלאות, כלומר כאשר יחידה מתפנה, בדרך כלל יש דייר מוסמך מוכן להיכנס. זה ממזער תקופות של תפוסה ריקה, עלות משמעותית עבור בעלי בתים. פחות זמן שמושקע בחיפוש אחר דיירים פירושו פחות הכנסה אבודה.
עלויות תחלופה נמוכות יותר: דיירים בנכסי HAP נוטים להישאר זמן רב יותר. היציבות של התוכנית והקושי במציאת דיור בר השגה חלופי תורמים לשיעורי תחלופה נמוכים יותר. זה מתורגם לחיסכון בפרסום, ניקיון והכנת יחידות לדיירים חדשים. תחלופה נמוכה יותר גם מפחיתה את הבלאי של הנכס.
פוטנציאל לעליית ערך: בעוד שההתמקדות העיקרית היא בהכנסה יציבה, נכסי HAP יכולים גם לעלות בערכם. ככל שהביקוש לדיור בר השגה ממשיך לגדול, במיוחד במיקומים רצויים, ערך הנכסים הללו יכול לעלות, ומציע פוטנציאל לרווחי הון ארוכי טווח.
הטבות מס ותמריצים: בהתאם למיקום ולתוכניות ספציפיות, עשויות להיות זמינות זיכוי מס, ניכויים או תמריצים אחרים לבעלי דיור בר השגה. אלו יכולים לשפר עוד יותר את התשואות הפיננסיות על ההשקעה.